Dubai'de yabancı olarak gayrimenkul almak için bilmen gereken her şey

Dubai, son on yılda dünya gayrimenkul yatırımcılarının en yoğun ilgi gösterdiği şehirlerden biri haline geldi. Bunun nedeni sadece tasarımla değil, sayısal gerçekle ilgili: gelir vergisi yok, sermaye kazancı vergisi yok, miras vergisi yok, yıllık emlak vergisi yok. Mülk satın aldığında ödediğin tek toplu kamu ücreti %4'lük DLD tapu ücretidir.

Üstüne; AED 2 milyon ve üzeri mülk yatırımı yapan yabancılar için 10 yıllık Golden Visa hakkı, perakende ve turizm tarafında her yıl artan kira talebi, kuruşa kadar şeffaf bir tapu sicili (DLD), ve yatırımcıyı yasal olarak koruyan bir escrow sistemi bulunur.

Bugün Dubai gayrimenkul piyasası, Londra ve New York'a göre çok daha düşük giriş bariyeri, çok daha yüksek brüt verim ve sıfır gelir vergisi sunan, küresel yatırım haritasının en cazip noktalarından biridir.

Dubai'de yabancılar 2002'den bu yana "freehold" (tam mülkiyet) bölgelerde sınırsız ve süresiz mülk sahibi olabiliyor. Türk pasaportu, ABD pasaportu, AB vatandaşlığı; hiç fark etmez. UAE oturumu, sponsor veya yerel ortak gerekmez. Tapu (Title Deed) doğrudan senin adına çıkar.

Başlıca freehold bölgeler

• Premium: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, DIFC, Palm Jebel Ali
• Aileye uygun: Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, Tilal Al Ghaf, The Valley
• Yatırım odaklı: JVC, JLT, Arjan, Dubai South, MBR City, Dubai Creek Harbour

Eski bölgeler (Deira, Karama, Bur Dubai) genelde leasehold kalıyor — yabancı tam mülkiyet alamaz. 2025'te Sheikh Zayed Road ve Al Jaddaf'ta 457 parsel freehold'e dönüştürüldü; bu trend yavaş ama sürüyor.

Hazır bir mülkün tapu devri tipik olarak 2–6 hafta içinde tamamlanır. Süreç beş adımdır:

1. Mülk seçimi. Bütçeni, bölgeni ve hedef profili belirle. RERA lisanslı bir broker ile çalışmak, sözleşme aşamasında doğacak fire'ları (NOC reddi, yanlış değerleme, eksik servis ücreti) baştan çözer.
2. MOU (Form F) imzası. Alıcı ve satıcı, DLD'nin standart formunu imzalar. Bu noktada genellikle %10 depozito ödenir; para emanet hesabında ya da broker güvencesinde tutulur.
3. NOC (No Objection Certificate). Satıcı, geliştiriciden (developer) servis ücretlerinin ödendiğine dair NOC alır. Tipik süre 1–5 iş günü, ücret AED 500–5.000.
4. DLD trustee ofisinde tapu devri. Tarafların yetkili DLD ofisinde ya da Dubai REST uygulaması üzerinden randevusu olur. Bakiye ödeme yapılır; DLD "Manager's Cheque" ister.
5. Tapu (Title Deed) çıkışı. Genellikle aynı gün, yeni Title Deed alıcı adına basılır. PDF'i Dubai REST üzerinden indirebilirsin.

Off-plan (inşaat halinde) mülklerde süreç farklı işler: doğrudan geliştiriciden alırsın, ödeme inşaat ilerleme planına bağlanır (örnek 60/40, 20/80, 1% aylık), tapu inşaat tamamlandığında (handover) çıkar.

Dubai'de ek vergi yok — ama tek seferlik kamu ve hizmet ücretleri toplamı, fiyatın üstüne yaklaşık %6–8 ekler. Açık dökümü:

2026 yılında Dubai işlemlerinin %64'ü off-plan (inşaat halinde) tarafta gerçekleşiyor. Off-plan, ilk girişte hazır mülklere göre %10–30 daha ucuz; ödeme planları (60/40, 1% aylık, post-handover 3–7 yıl) sermayeyi yaymanı sağlıyor. Buna karşılık riskler de farklı.

Bizim önerimiz: yatırım amacı netse, yani kazanç vs zaman ödünleşmesi belli — off-plan'da geliştirici seçimi her şeydir. Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Binghatti, Ellington, Omniyat gibi kanıtlanmış teslimat geçmişi olan firmaları tercih et. Yeni kurulan, ilk projesi olan geliştiricilere giriş yapmaktan kaçın.

Bütçen ve hedefin Dubai'de hangi bölgeye gideceğini baştan belirler. 2026 verileriyle, beş öne çıkan bölgenin yatırımcı profili:

Bunların dışında yükselen iki bölge: Dubai South (Al Maktoum havalimanı genişlemesi ve Expo City etkisi) ve Dubai Creek Harbour (Emaar master-plan, marina ve kule). Her ikisinde de off-plan giriş hâlâ erken aşamada.

Dubai'nin yatırımcı için en güçlü argümanı vergi tarafıdır. Bireysel mülk sahipleri için tablo şu:

• Sermaye kazancı vergisi: %0. Mülk sattığında kazancın tamamı sende kalır.
• Kira geliri vergisi: %0. Bireysel sahip olarak yıllık beyan yok, kesinti yok.
• Yıllık emlak vergisi: %0. Avrupa ve Türkiye'deki gibi her yıl ödenen bir "property tax" yok.
• Miras vergisi: %0. Mülkün varislerine geçişinde vergi alınmaz (DIFC'te vasiyet kayıt edilmesi önerilir).
• KDV — konut: %0 (muaf veya zero-rated). Geliştiriciden alınan yeni konutta zero-rated, ikinci eldeki konut muaf.
• KDV — ticari: %5. Ofis ve perakende alımında uygulanır.
• Belediye konut harcı: %5. Yıllık kira bedeli üzerinden, kiracı öder; boşsa mülk sahibi.

10 yıllık Golden Visa, BAE'nin uzun-dönem oturma izni programıdır. Mülk yoluyla başvurmak için minimum yatırım eşiği AED 2 milyon (yaklaşık USD 545.000). Bu eşik 2022'de 10M'den 2M'ye indirildi ve 2026 Nisan düzenlemelerinden sonra değişmedi.

Önemli kurallar

• Mülk yatırımı toplam AED 2.000.000 değerinde olmalı — değer DLD tapu üzerinden hesaplanır, peşinatla değil.
• Hazır, off-plan ve mortgage'lı mülkler dahil. Mortgage varsa bankadan NOC alınması gerekir.
• Birden fazla mülk birleştirilebilir — toplamı AED 2M'ye ulaşması yeterli.
• Eşler ortak mülkte beraber başvurabilir; ortak değer AED 4M altındaysa biri primary olur, diğerini sponsor eder.
• Aile sponsorluğu: eş, çocuklar (yaş sınırı yok), ebeveyn ve sınırsız sayıda ev hizmetlisi.

Diğer eşikler

• AED 750.000 — 2 yıllık yatırımcı vizesi: Tek mülk şartı kaldırıldı (2026 reformu); herhangi bir değerde mülk yeterli.
• AED 1.000.000 — 5 yıllık emeklilik vizesi: 55 yaş üstü için.

Dubai bankaları yabancılara da mortgage veriyor. Ama yabancı/yerleşik ayrımı LTV oranını ve faizini etkiliyor.

Yerleşik vs yerleşik olmayan

• UAE mukimi (resident): İlk evde %80 LTV (%20 peşinat) AED 5M'ye kadar. AED 5M üstü mülklerde %65 LTV.
• Yerleşik olmayan (non-resident): Tipik %50–60 LTV. Yani %40–50 peşinat ödemen gerek. Bazı bankalar Tier-1 ülke pasaportlarına (UK, FR, SG vb.) ek %5–10 sağlayabilir.
• Off-plan mortgage: Yabancılara genelde açık değil. Handover yaklaştığında bankaya başvurulur.

Faiz oranları (2026)

• Yerleşik için tipik: %4,5 – 5,5
• Yerleşik olmayan için: %4,5 – 6,5
• Faiz tabanı genellikle 3-aylık EIBOR + banka marjı (variable) ya da 3–5 yıl sabit + sonrası floating.

Mortgage veren bankalar

Emirates NBD, Mashreq, ADIB, HSBC, Standard Chartered, Dubai Islamic Bank, FAB, RAK Bank. Her birinin yabancılara açtığı koşullar ve ürünleri farklı; aynı anda 2–3 bankadan teklif almak makul.

İhtiyaç duyacağın belgeler

• Pasaport kopyası + UAE giriş damgası
• 6–12 ay banka hesap özeti (Türkiye dahil)
• Gelir kanıtı (maaş bordrosu veya işveren mektubu)
• Şirket sahibiysen finansal tablolar
• Kredi raporu (yaşadığın ülkeden)
• Mevcut kredi beyanları

Onay süresi 3–6 hafta. Banka kendi bağımsız değerleme yapar; AED 2M'e anlaştığın daireye banka AED 1,8M değer biçerse, krediyi 1,8M üzerinden hesaplar. Aradaki farkı nakit kapatman gerekir.

2026 itibarıyla Dubai, gayrimenkulü kripto ile satın almanın yasal ve düzenlenmiş olduğu sayılı şehirlerden biri. Mekanizmanın temeli: kripto fonların kaynağıdır, alım kaydı DLD'de AED cinsinden yapılır. Yani "crypto → AED → DLD-kayıtlı tapu" akışı.

Hangi kripto kabul ediliyor

• Stablecoinler: USDT (Tether) ve USDC en çok tercih edilen, çünkü işlem süresince fiyat oynaması risk doğurmuyor.
• Bitcoin (BTC): En geniş kabul gören kripto. Geliştiricilerin çoğu BTC kabul ediyor.
• Ethereum (ETH): Yaygın, ama BTC kadar geniş değil.

Kripto kabul eden başlıca geliştiriciler

DAMAC, Nakheel, Ellington, Omniyat, Arada, Binghatti, Sobha (seçili projelerde). Emaar geleneksel ödemeyi tercih ediyor ama büyük broker üzerinden conversion ile çalışılabiliyor.

Düzenleyici çerçeve

• VARA (Virtual Assets Regulatory Authority): Dubai'de kripto hizmet sağlayıcılarını lisanslıyor. VARA lisanslı bir exchange üzerinden ödeme yapmak güvenliği maksimize eder.
• DLD ↔ Crypto.com ortaklığı (2024): Tapu kayıtlarında zincir-üstü doğrulama için altyapı geliştiriliyor.
• UAE Merkez Bankası kripto'yu para birimi olarak tanımıyor — bu yüzden ödeme licensed exchange + escrow üzerinden AED'ye dönüştürülür.

Mülkü aldıktan sonra üç temel idari süreç başlar: Ejari, service charge ve kiracı/yönetim modeli.

Ejari

6 aydan uzun kiralık sözleşmeleri DLD'nin Ejari sisteminde tescilli olmak zorunda. Standart DLD Unified Tenancy Contract kullanılır. Tescil: DEWA aktivasyonu, vize uzatma ve tahliye ihtilaflarında yasal şart.

Service charges

Apartmanların yıllık yönetim harcı (service charge), brüt kiranın %15–25'ini tüketebilir. Tipik oranlar:

• JVC, Sports City: AED 5–10/sqft/yıl
• Marina, JLT, Business Bay: AED 13–28/sqft/yıl
• DIFC, Downtown: AED 17–40/sqft/yıl
• Burj Khalifa, branded residences: AED 50–68/sqft/yıl
• Villa siteleri: AED 2–6/sqft/yıl

RERA Mollak sisteminde her bina için onaylanmış service charge oranı vardır; alım öncesi mutlaka doğrula. 1.000 sqft daire için AED 15/sqft oranı yılda AED 15.000 anlamına gelir.

Kısa süreli (holiday home) kiralama

Airbnb tarzı kiralamak için DET (Department of Economy and Tourism) holiday home izni gerek. Bunsuz kısa süreli ilan vermek AED 10K–100K cezaya tabidir. 2026 itibarıyla bireysel sahip, ticari lisans olmadan 8 ünite yönetebiliyor.

Profesyonel yönetim şirketleri (Bnbme, Frank Porter, Maison Privée vb.) bürüt gelirin %15–25'ini alır; kiralama, temizlik, misafir desteği dahildir.

Brüt kira getirisi (gross yield) = yıllık kira / mülk değeri. Net getiri, service charge, yönetim ve boşluk düşüldükten sonra. Dubai ortalaması:

Karşılaştırma: Londra'da net %3–4, New York %3–5, İstanbul %4–6. Dubai'de %5–7 net, "Londra'da %10–12 brüt" etkisi yaratır çünkü vergi yok.

Kısa-süreli kiralama (holiday home) doğru yönetilirse ortalama %20–40 daha yüksek brüt getiri sağlar — ama yönetim maliyeti ve boşluk riski artar. Dubai Marina ve Downtown'da %8,5–11 brüt görülebilir; düzenli sezon doluluğu %70–85.

Dubai piyasası şeffaf, ama dışarıdan alıcıların kanmaya açık olduğu kalıplar var. En sık karşılaştığımız yedi kırmızı bayrak:

1. Garantili getiri vaadi. "Garantili %12 kira getirisi" legal olarak söz verilemez. RERA bunu yasakladı. Söyleyenden uzaklaş.
2. Lisanssız broker. Her broker'ın BRN numarası vardır (RERA tarafından verilir). Dubai REST uygulamasından doğrula. Numara yoksa anlaşma yapma.
3. Sahte escrow hesabı. Off-plan ödemeler kesinlikle RERA onaylı bankada açılmış proje escrow hesabına gider. "Geliştiricinin operasyonel hesabı", "şirket ortağı hesabı", "temsilci hesabı" → dur.
4. %20+ piyasa altı fiyat. Piyasa medyanından %20 ucuz ilanlarda dolandırıcılık oranı 85% yüksek.
5. Acele taktiği. "Sadece bugün", "3 ünite kaldı". Ciddi geliştiricilerin soruları yavaşlatmaya ihtiyacı yok.
6. Sahte NOC, sahte SPA. Bu belgelerin formatları DLD tarafından standardize edilir. Şüphelenirsen Dubai REST üzerinden DLD'yi arayıp doğrulat.
7. Tescilsiz proje. RERA tescili olmayan proje için ödeme yapma. RERA tescili kontrolü Dubai REST "Licensed Real Estate Developers" bölümünden yapılır.

Daha fazla soru için SSS sayfasına bakabilir ya da Yatırım Asistanı'na sorabilirsin.